[경실련 최승섭 팩트체크] 2003년 신도시 공급 이후 집값 변화 검증
문재인 정부가 집값 안정을 위해 공급 확대책을 꺼내들었다. 지난 8월 27일 공공택지 30개 지역을 추가로 개발하는 대책을 발표한데 이어, 9월 21일에는 ｢수도권 주택공급 확대 방안｣을 발표했다. 수도권 공공택지를 통해 30만호를 추가 공급하고, 신혼희망타운과 도심 내 규제 완화로 주택공급을 확대하겠다는 것이다. 서울과 1기 신도시 사이에 신도시급의 대규모 택지지구도 조성할 계획이다.
그럼 정부가 의도하는 대로, 또한 주변 지역 주민들이 우려하는 대로 주택 공급을 확대하면 집값이 내려갈까? 이를 확인하기 위해 2기 신도시 공급이후 집값 변화를 살펴봤다. 지난 2003년 정부는 서울 집값을 잡기 위해 2기 신도시를 발표했다. 성남판교, 화성 동탄, 김포한강, 수원 광교 신도시 등이다. 그럼 2기 신도시로 인해 주변 집값과 목표로 했던 서울 집값은 하락, 혹은 안정화 됐을까?
정부 공식 통계인 한국감정원의 매매가격 지수를 통해 2기 신도시 공급 이후의 아파트값 변화를 살펴봤다
우선 2기 신도시가 위치한 지역의 2003년 이후 집값 변화를 살펴보자.
30평이 10억을 넘나드는 판교와 위례, 광교를 제외한다고 하더라도 모든 신도시들이 집값이 상승했다. 2003년 발표 이후 급등하고 이후 전국적인 집값 하락기에 잠시 하락했으나 최근 물량이 비정상적으로 많았던 평택을 제외하고는 최근 모두 다시 상승하고 있다.
위 <그림2>와 같이 오히려 2기 신도시 발표이후 2006년까지 집값이 가장 많이 상승했다. 당시 전국적인 집값 상승기라 해당 지역의 집값이 상승한 것인지, 2기 신도시 개발 계획 발표로 집값 상승이 부채질 된 것인지는 선후는 제쳐두더라도, 신도시 개발로 인한 공급확대가 집값 안정 효과를 불러오지 않았다는 점은 명확하다.
그럼 2기 신도시 주변 지역은 어떨까. 신도시 공급으로 새 아파트가 공급되면서 해당지역 집값이 상승했다면, 신도시 공급으로 인해 새로 개발된 신도시는 아니어도 주변 집값은 낮아졌을까. 신도시와 시가 다른 행정구역을 비교할 수는 없기에, 신도시가 위치한 시의 다른 구의 가격 변화를 비교했다.
<그림3>을 보면 판교신도시 옆 성남시 중원구, 광교신도시 옆 수원시 권선구, 검단신도시 옆 인천시 계양구 모두 여지없지 아파트값이 상승했다. 특히 성남시 중원구의 경우 위례신도시와 판교신도시 사이에 있음으로 인해 다른 지역보다 더욱 급격한 상승률을 기록했다.
2기 신도시의 공급목표였던 서울과 수도권 집값은 어떨까.
<그림4>를 보면 역시나 모두 상승했다. 2010년을 전후로 한 가격 하락은 뒷부분에서 설명하고 좀 더 길게 1986년 이후 집값 변화를 살펴보자. 한국감정원에는 30년간 통계자료가 없어 해당 자료는 국민은행 매매가격 지수를 사용했다. 국민은행은 한국감정원 이전 공식 통계기관으로 자료를 발표해왔다.
<그림 5>를 보면 1986년 이후 전국적으로 집값이 떨어진 것은 2번이다. 1990년 1기 신도시 때와 1997년 IMF구제금융 당시이다. 2010년 당시에는 주변 시세의 절반에 불과한 보금자리주택 공급으로 서울과 수도권의 집값만 하락했다. 당시 집값 하락을 국제 금융위기의 여파라고 주장하기도 하지만, 서울과 수도권을 제외한 지방, 특히 광역시 집값이 상승했음을 보았을 때, 이는 사실과 차이가 있다.
이러한 결과가 나타난 이유는 신도시 집값이 결코 저렴하게 공급되지 않기 때문이다. 2기 신도시를 보면 초기 분양가는 오히려 주변 지역보다 비싸다. 이후 신도시 개발로 인해 집값이 상승하고, 막바지 분양 아파트들은 로또 아파트로 불리지만 초기 분양 아파트는 오히려 주변시세보다 비싼 것이 대부분이다. 이로 인해 주변시세까지 덩달아 뛰는 것이다. 신도시 공급으로 저렴한 주택이 쏟아져야 집값이 하락하겠지만 과거 신도시들은 결코 그러한 주택을 공급하지 않아 왔다. 문재인 정부가 계획하고 있는 신도시 역시 이와 같은 방식이다.
2기 신도시 중 막바지로 조성되고 있는 평택 고덕신도시의 경우 지난해 2월 처음 분양한 민간아파트의 분양가가 평당 1,200만원 수준이다. 당시 평택시에서 분양한 다른 아파트들의 분양가는 평균 950만원 수준이었으며, 평택시 평균 시세(한국감정원)은 평당 841만원이었다.
또 한가지는 주택공급이 기존 무주택자들이 아니라 유주택자들의 주택 사재기로 이어진다는 것이다. 최근 10년 사이 주택을 보유한 상위 10% 개인의 인당 주택수가 3.2채에서 6.7채로 두배이상 늘었음이 이를 여실히 보여준다.(경실련, 정동영의원 국감 공동 발표 자료. 2018.10.08.) 2006년 61%이던 자가 보유율은 여전히 61.1%에 머물고 있다.
이상 살펴본 바와 같이 신규 주택 건설로 집값이 낮아질까? 결코 그렇지 않다. 단순한 공급확대는 주택가격 안정으로 이어지지 않는다. 저렴한 주택을 지속적으로 대량 공급해야 한다. '로또논란' 역시 신도시 개발 방식으로 대부분 비싼 주택을 공급하고 일부 값 싼 주택을 찔끔 공급해서 생기는 결과이다. 문재인 정부의 전면적인 정책 변화가 필요하다.
