최근 ‘궁중족발’사건 등 젠트리피케이션을 대표하는 사건들이 많이 발생하고 있다. 위 사건은 영업을 계속하는 임차인에 대한 과도한 보증금과 임대료 인상에 대한 것이지만, 임차인이 영업을 중지하고 이를 타인에게 넘기는 과정에서 발생하는 권리금 회수 문제도 동일하게 중요한 사회적 이슈가 되고 있다. 관심이 높아지면서 KBS는 지난 5월 권리금에 대한 판례들을 보도한 바 있다.
이러한 사정에 비추어 임차인이 권리금을 보호받는 방법, 기타 상가건물임대차보호법에서 유념할 점 등을 알아보는 것은 나름의 의미가 있을 것이다.
1. 권리금이란 무엇일까?
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
이는 상권 입지에 대한 프리미엄을 의미하는 ‘바닥권리금’, 기존에 영업하던 임차인이 확보한 고객을 인수받는 금액인 ‘영업권리금’, 투자한 시설의 감가상각 후 남은 시설의 가치에 대한 금액인 ‘시설권리금’으로 나누어 볼 수 있다.권리금은 기존 임차인이 신규 임차인에게 받을 수도 있고, 임대인이 신규 임차인에게 받을 수도 있는 등 거래되는 방식은 여러 가지로 존재한다.
대법원 2002다25013 판결은 권리금 성격에 관하여 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바.”라고 판시하였다.
2. 상가건물임대차보호법의 내용 등
가. 현행 상가건물임대차보호법은 이 중 기존 임차인이 신규 임차인에게 받을 수 있는 권리금 회수기회를 임대인의 방해행위로부터 보호하는 아래와 같은 규정을 두고 있다. 이는 임대차 기간 만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 사이에 임차인이 신규 임차인을 주선해야 하고, ‘주선’이란 권리금계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태로 신규 임차인이 구체적으로 특정되어야 하는 것이 원칙으로 단순 물색이나 단순 교섭으로는 부족하다(다만 최근 대법원 2018다284226 판결에 대한 내용은 후술함). 서울동부지방법원 2016가단115174 판결은 권리금계약서가 없어도 권리금계약 조건, 금액 등 구체적 협의가 존재했다는 신규 임차인의 사실확인 등으로 ‘주선’을 인정하기도 하였다.
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
나. 같은 법 제10조의5(권리금 적용 제외)는 ①임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다), ② 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우는 위 권리금 회수기회 보호조항이 적용되지 아니한다.
다. 실제 권리금 손해배상소송에서는 법원이 선임한 감정인이 산정한 적정권리금을 손해로 인정한다. 상가건물임대차보호법은 국토교통부장관권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서, 국토교통부장관이 고시하는 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준 등을 아울러 규정하고 있다.
3. 신규 임차인 불특정이나 임대인이 주선 거부한 경우 권리금이 보호될까?
가. 구체적인 사안은 아래와 같다.
A씨는 2012년 B씨로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영했는데, B씨는 2016년 10월경 A씨에 '상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다'고 말했고, A씨는 B씨에게 '본인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해달라. 그렇지 않으면 B씨 아들이 직접 커피점을 운영할 계획이라는 뜻을 밝혀달라'고 내용증명을 보냈으나, B씨는 'A씨로부터 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획'이라고 답했다. A씨는 권리금 6000만원을 받고 신규임차인을 구해 B씨에게 소개하려 했는데, B씨가 상가를 직접 사용하겠다고 밝히자 신규임차인 물색을 중단했다. 이후 A씨는 B씨에게 상가를 인도했고, B씨는 커피전문점을 개업했다. 이에 A씨는 B씨에게 권리금 손해배상으로 3,700만원을 청구하였다.
나. 이에 대해 대법원 2018다284226 판결은 아래와 같이 판시하여, 임대인이 미리 기존 임차인의 신규 임차인 주선을 거절한 경우에는 기존 임차인이 실제 신규 임차인을 주선하지 않아도 상가건물임대차보호법상의 ‘주선’을 하여 권리금 회수기회를 보장받을 수 있다고 하였다.
“옛 상가건물 임대차보호법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했어야 한다. 그러나 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다.
이처럼 특별한 사정이 있는 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절은 법이 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당한다. 따라서 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다.”
4. 기존 임차인이 임대인에게 준 권리금의 회수는 가능할까?
대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결은 아래와 같이 판시하여, 기존 임차인이 임대인에게 준 권리금은 원칙적으로 반환청구가 안된다고 하였고, 예외적으로 계약에 보장된 기간 동안의 이용이 불가능한 특별한 경우 그 기간의 비율에 해당되는 부분만 반환청구가 가능하다고 하였다.
“권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.”
5. 5년 임대차 기간이 만료되는 경우도 권리금 회수 가능할까?
대법원 2017다225312 판결은 아래와 같이 판시하여, 상가 임대차 기간 5년이 만료되기 직전으로 추가 계약갱신요구권이 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해 주어야 한다고 판시하였다.
“옛 상가임대차법 제10조의4는 '임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료'를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다. 같은 법 제10조의3 내지 10조의7 등 권리금 관련 조항이 신설된 것은 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도, 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 신설 조항 입법 과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 했다고 볼 만한 사정이 없다. 임대차 기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다. 이런 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다”
6. 기타 상가건물임대차보호법 유의사항
상가건물임대차보호법은 대통령령으로 정하는 보증금액(보증금 및 월세 X100한 금액의 합계액이 아래 금액을 초과하면 안됨, 서울특별시 : 9억원,「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원, 그 밖의 지역 : 3억7천만원)을 초과하는 임대차는 적용되지 아니하나, 대항력(제3조), 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회 보장(제10조 등), 표준계약서의 작성(제19조) 부분은 위 보증금액을 초과하더라도 적용된다.
최근 상가건물임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권 기간은 10년, 권리금 회수기회 중 주선 기간이 6개월로 연장되었고, 상가건물임대차분쟁조정위원회를 대한법률구조공단 지부에 두어 분쟁해결에 도움이 되게 하였다.
