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[팩트체크] "분양원가 공개, 아파트 공급량 감소" 주장은 사실?

기사승인 2018.09.14  09:13:29

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- [최승섭의 부동산 팩트체크] 분양물량과 원가공개 및 분양가 상관관계 살펴보니

지난 9월 1일부터 경기도가 공공건설사업의 공사원가 공개를 시작했다. 이재명 경기도지사는 취임이후 투명한 행정과 건축비 거품을 통한 예산 절감을 위해 경기도와 소속기관이 진행하는 계약금액 10억원이상 공공건설공사의 공사비 내역 원가자료(설계내역서, 도급내역서, 하도급내역서, 원하도급대비표)를 홈페이지에 공개하겠다고 밝힌바 있다. 1일부터 공공건설 사업의 원가 공개가 시작됐으며, 시민들이 가장 관심을 가지는 아파트는 일부 논란이 있었지만 6일부터 공개가 시작됐다. 사실 이재명 경기도지사는 성남시장 시절부터 공공사업의 원가를 공개해 왔다. 그러나 성남시가 발주하는 공사의 규모가 크지 않다 보니 지금과 같은 큰 관심을 끌지는 못했다. 이와 반대로 경기도가 공개를 시작한 이후 건설업계의 반발이 매우 거세다. 영업비밀 노출로 경영에 타격을 받을 것이라며 의견서를 경기도에 제출하고, 업계의 주장을 실은 언론기사가 넘치는 상황이다. 또한 영업비밀 노출을 막기 위해 건설사들이 공공건설 사업을 꺼릴 것이며 결국 아파트 공급 축소로 이어질 수 있다고 주장하고 있다.

세금으로 진행되는 공공공사의 공사비내역은 공개되어야 하는 정보이고, 기업의 경영영업상 이익을 해치지 않을 것이라는 것은 다수의 법원 판결에서 확인할 수 있다. 그럼 분양원가가 공개된 이후 건설사들이 영업비밀 노출로 인해 공급이 줄 것이고 결국 아파트값 상승으로 원가 공개가 오히려 시민들에게 불리하게 작용할 것이라는 주장은 사실일까?

공사비 내역서를 포함한 원가 정보가 공개되는 것은 성남시와 경기도가 유일하기 때문에 과거와 직접적으로 공개하는 것은 쉽지 않다. 다만 61개 항목의 아파트 분양원가가 공개된 사례와 간접적으로 비교해 볼 수 있다. 61개 항목으로만 공개되어도 현재보다 훨씬 상세한 분양가 검증을 실시할 수 있다.

분양원가 공개는 17대 총선공약으로 채택됐지만 노무현 전 대통령의 ‘공기업 장사논리’로 추진되지 못하다가 2006년 9월 오세훈 전 서울시장의 공공아파트 분양원가 공개 선언으로 결국 참여정부에서 제도화됐다. 2007년 2월 주택법 개정과 함께 61개 항목(공공주택)의 분양원가가 공개됐지만 2012년 3월 이명박 정부가 12개 항목으로 축소(공공주택)했고, 박근혜 정부는 분양가상한제를 폐지, 민간주택의 분양원가 공개는 사라졌다. 문재인 정부는 다시 61개 항목으로 늘리는 것을 검토중이다.

 

<표1>연도별 전국 분양물량 변화와 분양원가 공개. 자료:부동산114

분양원가 공개 뒤 분양물량 감소 '대체로 사실'

<표1>과 같이 연도별 전국 아파트 분양물량과 분양원가 공개 관련 주요 제도변화를 비교한 결과, 일부시점에서는 분양원가 공개가 시행된 이후 분양물량이 줄고, 축소한 이후 분양물량이 늘어나는 것으로 나타났다. 업계에서 주장하는 주장이 일부 사실인 셈이다.

분양원가 공개 제도는 2006년 9월 오세훈 서울시장이 처음 선언하고 3일후 노무현 대통령도 분양원가 공개를 결정했다. 2007년 법이 개정됐고 2008년부터 시행됐다. 법이 시행된 2008년부터 2010년까지는 분양 물량이 감소했다. 그리고 공개항목이 12개로 축소된 2012년부터 본격적으로 상승을 시작해 빚내서 집사라고 부추긴 초이노믹스 시절인 2015년도에는 역대 최대치를 기록했다. 이전해인 2014년말 분양가상한제가 폐지되면서 민간아파트 분양원가 공개 역시 함께 폐지됐다.

다만 모든 시점에서 분양물량이 상관관계를 나타낸 것은 아니다. 2007년 이후 지속적으로 감소하던 분양물량이 2010년을 기점으로 다시 상승 추세로 전환했다. 그러나 당시에는 여전히 61개 항목의 상세한 분양원가가 공개되던 시절이다. 또한 2015년 최고점을 찍은 이후 2017년까지는 다시 지속적으로 감소했다.

분양원가 공개와 관련해 함께 비교해 보아야 할 자료가 더 있다. 연도별 분양가 변화이다. 2008년 분양원가 공개법이 시행된 이후 서울과 전국의 분양가는 하락하기 시작했다. 2012년초 공개항목이 줄자 분양가는 다시 상승했으며, 2013년 다시 하락하는가 싶던 분양가가 2014년 12월 민간아파트 상한제와 분양원가 공개 폐지로 완전 상승장으로 돌아섰다.

 

 

<표2>연도별 전국 분양가 변화와 분양원가 공개. 자료: 부동산114

분양가가 분양물량에 더 큰 영향 끼쳐

2010년을 기점으로 한 하락이 미국발 금융위기 때문이라고 생각할 수도 있겠지만 2008년 금융위기가 터진 이후에도 우리나라 아파트값은 약 2년간 상승했다. 국민은행 아파트 매매가격 지수 기준 서울은 2010년 3월, 수도권은 2010년 4월을 기점으로 하락을 시작했다. 이후 서울, 수도권 모두 2013년 최저점을 찍고 상승을 시작했다. 당시 글로벌 금융위기는 2007년 모기지 부실사태로 시작해 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 본격화됐다. 미국 증시가 조금만 출렁여도 다음날 국내 증시가 타격을 받는 현실에서 2년간 오히려 아파트값이 상승했다는 것은 2010년을 기점으로 한 아파트값 하락을 글로벌 금융위기로만 원인을 잡기에는 무리가 있음을 반증한다.

 

<표3>분양가 변화와 분양물량 변화.

분양원가 공개로 인해 아파트 공급 축소될 것이라는 주장은 사실과 전혀 다른 거짓이라고 말할 수는 없다. 그러나 <표3>에 나타나듯 분양물량과 가장 큰 상관관계를 가지고 있는 것은 분양가격이다. 분양가격이 높은 시기 건설업체들은 당연히 수익을 내기 위해 더 많은 분양을 실시하기 때문이다. 이러한 분양가격을 낮추는데 분양원가 공개가 일부 역할을 했음을 앞선 그래프에서 확인 할 수 있었다. 분양원가 공개로 인해 일부 물량축소가 될 수 있겠지만 분양가격을 잡는데에도 효과가 있다. 이는 시민들에게 이득일까, 손해일까.

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최승섭 팩트체커 contact@newstof.com

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최승섭 팩트체커    최근글보기
경실련 부동산국책사업감시팀에서 활동중이다. 4대강 등 국책사업 사업비 분석, 신도시 분양가 분석등 집값거품과 예산낭비를 분석해 정부정책을 비판하고 대안을 제시하는 업무를 하고 있다.
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