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지역주택조합 투자, 어떻게 하고 무엇을 조심해야 하나

기사승인 2019.07.16  08:31:43

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- [동네변호사 전범진의 법률 이야기] 지역주택조합 투자 쟁점

최근 몇 년간 지속적인 부동산 가격 상승으로 내집마련의 수요가 늘고 있다. 시세보다 저렴한 가격으로 조합원을 모집한다는 광고를 내세운 지역주택조합도 이에 따라 늘어나고 있다. 지역주택조합은 주택청약통장이 필요 없고 청약순위에 관계없이 분양을 받을 수 있으며 선호층 등을 배정받을 수 있다는 장점도 있지만 숨어 있는 단점이 존재하므로 이에 대해서 정확히 알아보는 것이 중요하다.

 

1. 지역주택조합이란

주택조합이란 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 이하 주택 소유자 및 무주택자(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)의 내집마련과 주택공급의 촉진을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약저축 가입여부와 무관하게 주택을 공급하는 제도로 주택법에 규정되어 있다. 지역주택조합은 동일 지역에 6개월 이상 거주한 무주택(또는 소형주택 소유) 세대주인 주민 20인 이상이 설립할 수 있다. 지역주택조합의 경우 사업계획서상의 건설예정세대수의 50% 이상을 조합원으로 구성하게 되어 있다.

 

쉽게 말해서 주택건설대지와 무관한 사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모아 그 토지 및 주택을 모두 매수하여 그 위에 아파트를 짓는 것이라고 이해하면 되는데, 토지확보 및 개발허가 승인 등의 과정에서 많은 이해관계가 개입되어 성공확률이 사회통념상 높기가 어렵다. 그렇지만 상대적으로 교통이 좋고 대도시 핵심지역과 인접하고 상대적인 분양가 등으로 홍보하므로 마케팅이 성공하는 경우가 많다.

 

주택법에 따르면 지역주택조합은 조합설립인가를 위한 조합원 모집 시 조합원 모집신고를 해당 지자체장에게 해야 하고, 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서 등을 확보(사용승낙이지 소유권확보가 아님, 토지소유자가 매매하지 않을 수 있음)하여 조합설립인가를 해당 지자체장로부터 얻게 하고 있다. 지역주택조합은 조합설립인가를 받은 후 2년 이내에 사업계획승인을 등록업자와 공동사업주체로 신청한다. 지역주택조합이 위 사업계획승인을 받으려면 주택건설대지 95%이상의 소유권을 확보해야 하고, 이 요건이 갖춰져야만 나머지 토지 소유자에게 그 대지를 시가로 매도청구할 수 있다.

 

다만 현실에서는 지역주택조합이 조합원을 모집하거나 주택건설대지를 확보하는 것이 쉽지가 않다. 그래서 사업이 계획보다 상당히 장기화되고, 지연된 기간 만큼 건설 및 사업비가 가중되어 조합원의 추가부담금이 늘어나게 된다. 이러한 과정을 통하여 조합원이 계획한 입주예상 시기가 불확실해진다.

 

2. 지역주택조합의 위험성

국토교통부 자료에 따르면 2017년 지역주택조합 설립인가 건수는 94건(총 세대수 6만4015세대)으로 나타났다. 총 세대수가 가장 많았던 년도는 2016년으로 1년에 지역주택조합 104건(6만9150세대)이 승인됐다. 사업이 본격화되는 사업계획승인 건수도 최근 급격하게 늘고 있다. 2017년 지역주택조합 사업계획승인을 받은 곳은 총 36곳으로 총 세대수는 2만7978세대다. 지난 2010년 5곳(2219세대)이 사업계획승인을 받은 것에 비해 크게 늘었지만, 사실상 지역주택조합으로 내집마련을 할 수 있는 확률이 적은 것이 현실이다.

 

부동산을 잘 모르는 일반인들은 ‘평당 OOOO만원의 합리적 분양가’ 등으로 유난히 분양가를 강조하는 경우, 대로변에 현수막으로 홍보하는 경우, ‘1차 조합원 마감, 2차 조합원 모집 개시’ 등의 표현을 사용하는 경우, 선착순 동호수 지정을 홍보하는 경우, 모델하우스가 아닌 홍보관이라는 표현을 사용하고 정확한 위치가 검색되지 않는 경우, 연락처에 휴대폰이 적힌 경우, 인터넷에서 검색시 지나치게 많은 홍보성 블로그 및 사이트가 나오나 각 연락처가 다른 경우 등에는 문제가 있는 지역주택조합이라고 의심해 보아야 한다.

 

지역주택조합이 계약서에 1차계약금, 2차계약금이라고 기재하여 탈퇴를 어렵게 하는 경우, 확정된 추가부담금이라고 홍보했다가 나중에 예상하지 못한 추가부담금을 통지하는 경우, 아직 조합설립을 위한 토지사용승낙도 받지 못하였음에도 이를 속이고 가입시키는 경우 등이 많다. 또한 완공된 지역주택조합 아파트 단지라고 하더라도 당초 통지한 동배치나 구조와 달리 시공된 경우도 많고, 건설자재나 조경도 일반적인 재개발, 재건축 단지에 비해 못할 가능성이 크다. 그러므로 지역주택조합 가입 전 토지매입현황, 지구단위계획 등 입지여건, 사업성, 예상 입주시점, 자금관리의 투명성, 조합의 비리 여부 등을 꼼꼼하게 따져보아야 한다.

 

3. 지역주택조합 조합원 자격

① 주택법 시행령 제20조에 의하면 주택조합이 설립인가를 받으려면 인가 신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 제출해야 하는데, 조합규약에는 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항 등을 포함하도록 규정하고 있다. 지역주택조합에 가입한 조합원은 우선 위 조합규약 등을 검토하여 탈퇴 등에 관한 사항, 탈퇴 등의 경우 환급금 등에 관한 사항을 알고 있어야 한다.

 

② 주택조합의 조합원은 주택법 제21조 제1항 제1호에 의해 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 이하 주택 소유자(세대원 중 1인에 한정) 및 무주택자(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)만 자격이 있다. 그러므로 주택조합 설립인가신청일 이후 다른 주택청약에 당첨된 자(사업계획승인 받은 주택조합의 조합원 지위 포함)는 그 주택에 대한 분양계약 체결, 지위 전매 또는 입주 여부와 관계없이 2주택자에 해당되어 해당 주택조합의 조합원 자격을 상실한다.

 

③임대사업자로 등록하여 오피스텔(또는 오피스텔 분양권)을 보유하게 된 경우 오피스텔은 주택법 제2조 제1호에 따른 주택의 범주에 비포함되므로 주거용인지 여부와 무관하게 조합원 자격에 영향이 없다.

 

④ 주택공급에 관한 규칙 제53조 제2호 가목 및 나목에 따르면 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택이거나 85제곱미터 이하의 단독주택이라면 그 주택 소유자가 소유기간 중 해당 시군에 거주하다가 다른 시군에 이주한 경우 그 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 되므로, 이 경우 조합원 자격을 유지한다.

 

⑤ 문제는 지역주택조합의 조합원 자격에 미달하게 되어 제명·탈퇴가 된 조합원에게 일정한 위약금을 물어 납입금을 거의 돌려받지 못하게 하거나, 지역주택조합이 납입금을 돌려줄 자력이 없어 추가 가입되어 교체되는 조합원의 납입금을 입금할 때까지 납입금 반환을 미루는 경우가 상당수 발생한다. 이를 방지하기 위하여 확보된 토지소유권을 신탁사에 신탁하기도 하는데, 신탁수수료 및 토지매매대금 등으로 신탁회사의 잔고가 비는 경우가 발생한다.

 

SBS CNBC 화면 캡처.

 

4. 가입한 지역주택조합 탈퇴 절차

① 지역주택조합이 추진위단계인 경우에는 토지매입비율 등 내용에 관하여 허위사실을 알리고 계약을 체결하게 하였는지 여부를 파악하여 기망행위로 인한 계약의 취소를 주장할 수 있다. 그러나 판례는 어느 정도의 과장광고를 기망에 의한 사기로 보지 않기 때문에, 사실상 이를 주장하고 입증하여 계약을 취소하기가 쉽지 않다.

 

② 많은 사람들이 우발적으로 가입했던 지역주택조합의 탈퇴 문제에 대해 상의 요청해온다. 지역주택조합이 조합규약에 임의탈퇴가 불가하다고 규정하고, 계약서에 1차계약금, 2차계약금이라고 기재하여 탈퇴를 어렵게 하는 경우가 다수 존재하기 때문이다. 이는 “계약금 일부만 지급된 경우 계약금을 교부받은 주씨가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 보는 것이 타당하다”라고 판시한 대법원 2014나231378 판결을 참조한 것으로 볼 수 있다.

그러나 위 대법원 판례의 경우는 계약금을 한번만 지급해야 하는 것으로 약정한 경우에 적용되는 것이다. 그러므로 위와 같이 1차계약금, 2차계약금이라고 기재한 경우 1차계약금만 지급한 경우라면 2차계약금을 별도로 지급하지 않고 해약금 해제를 조합에 통지하여 탈퇴 가능하다. 아직 대법원 판례는 없지만 2차계약금은 별도로 규정하는 계약서는 이례적인 점 등이 그 근거가 될 수 있다.

계약서를 작성하기 전 가계약금만 지급한 경우에는 계약의 구체적인 부분 등이 정해진 상황이라면 지급한 가계약금을 계약금으로 보아 이를 포기하여 해약금 해제를 조합에 통지하여 탈퇴 가능하다. 조합은 조합원을 확보해줘야 하는 상황이므로 자신들이게 약점이 잡혀 합의해제를 하는 경우가 아니라면 위 가계약금이나 계약금 등을 가입자에게 돌려주지 않는 경우가 많다. 가입시 일정기간 후 조합설립인가를 못받는 경우의 해제, 추가분담금이 없다는 등의 확약서나 특약을 반드시 받아 놓아야 한다. 

 

③ 지역주택조합 설립인가 전후에 지역주택조합은 주택법에 따라 토지매입비율이나 지주들에 관한 정보 등에 대하여 조합원 등이 요구하는 경우 정보공개해야 한다. 이에 불응하는 경우 주택법에 의해 벌금형 등 처벌을 받게 된다. 지역주택조합에 가입하려는 사람은 반드시 위 정보공개청구를 하여 정보를 열람한 후에 가입하는 것이 바람직하다.

 

 

5. 총회는 20% 이상 참석해야 성사

① 지역주택조합이 조합규약의 변경 등을 위해서는 주택법 시행규칙 제7조 제5항에 의해 반드시 총회의 의결을 거치도록 하고 있고, 이 경우 주택법 시행령 제20조 제4항에 의해 총회의결시 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 한다. 다만 창립총회 또는 국토부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회는 조합원 100분의 20 이상이 출석해야 한다. 대리인 참석은 위 규정의 직접 참석이 아니다. 가입한 지역주택조합이 위 규정을 어기고 무리한 총회 결의를 하는 경우 이의를 제기하여야 한다.

 

② 가입한 조합원은 지역주택조합에게 주택법상 정보공개청구를 하여 신탁계약서, 조합이나 신탁회사에서 인출된 돈의 사용처와 자금집행내역 등을 요청하여 감시하여야 한다. 등기소에서 신탁원부를 발급받아 신탁계약의 내용을 검토할 수도 있다. 가입자가 납부한 납입계좌와 추가 분담금 납입계좌의 동일성 여부 등도 파악해야 한다. 그리고 업무대행사, 신탁회사, 지역주택조합 간의 각 계약서를 정보공개 청구하여 감시할 수도 있다.

 

 

6. 관할 지자체에 신고해야 모집행위 가능

주택법 제11조의 3 제1항 및 제2항에 의하면 지역주택조합이 설립인가나 인가변경을 위해 조합원을 모집하려면 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 한다. 위 조항이 2017. 6. 3. 시행되어 이전에는 일간신문에 조합원 모집공고를 하는 것이 허용되기도 했으나, 이후에도 계속 모집행위를 하려면 별도의 모집신고가 필요하다.

 

7. 토지소유권 확보방법 확인해야

주택법 제21조 제1항 및 같은 법 시행령 제16조 제2항은 지역조택조합이 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 주택조합이 주택건설대지의 소유권(지구단위계획의 결정이 필요한 사업은 100분의 95 이상의 소유권)을 확보하는 등의 요건을 갖추어 사업계획승인을 신청하도록 하고 있다.

주택건설대지의 소유권 확보는 등기상 소유권을 확보하는 것으로 위 대지에 대한 공급계약서 내지 체비지 대장 등으로 토지소유권을 확보한 것으로 볼 수는 없다. 결국 지역주택조합이 사업계획승인을 위한 주택건설대지 소유권 95%를 확보하는 과정은 매우 험난하고 장기화할 수 밖에 없는 것이 현실이다.

 

8. 추가 부담금 가능성 고려해야

지역주택조합이 조합원 모집 당시 추가 부담금이 확정되었다고 했다가 추후 조합총회의 결의 등을 통하여 추가 부담금을 추가하여 결의하는 경우가 발생한다. 확정된 추가 부담금이라는 것은 기망이고, 이는 조합총회의 결의 등을 통하여 언제든지 변경하는 것이 가능하다. 다만 대법원 2009도14296 판결에 의하면 조합은 사전에 총회의결을 거쳐야 예산 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결할 수 있다.

지역주택조합이 조합설립을 위한 토지사용승낙, 사업계획승인을 위한 토지소유권 확보 및 매도청구 등을 모두 통과하려면 수 년의 시간과 비용이 들어 갈 수 밖에 없는 구조이다. 도심의 경우 수 많은 단독주택, 빌라 등의 주인들과 일일이 협상을 해야 하고 협상 금액을 높게 부르는 경우가 다수이고, 금액과 무관하게 자신이 살던 터전을 떠나기 싫어하는 주민들과의 갈등 및 소송들이 반드시 기다리고 있는 것이 현실이다. 이 과정에서 업무대행사가 매년 업무대행수수료로 조합원들이 낸 돈을 가져가게 되고 어느 순간에는 조합이 빈털터리 상태가 되는 경우가 다수이다.

이후 사업이 중단되거나 무산되어 조합원이 그동안 납입한 금액 등을 돌려받지 못하는 사례가 다수 발생한다. 게다가 사업의 실패로 인한 민사적 책임은 조합원들이 부담해야 하는 경우도 발생한다. 

 

9. 업무대행사는 책임지지 않는다

지역주택조합의 조합원을 모집하는 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무를 처리해줄 뿐 지역주택조합의 결과에 아무런 책임을 지지 않는다. 특히 유명 건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하고 있으니 주의해야 한다. 해당 건설사들은 지역주택조합이 조합원 모집 등 요건을 갖추는 경우 시공비를 받고 시공을 해줄 뿐 당해 사업의 성공을 보장해 주지는 않는다. 통상 시공을 위한 정식계약 조차 체결되지 않은 경우가 대부분이니 주의를 요하고, 광고에 나오는 건설사가 추후 변경되는 경우도 자주 발생한다.

현실적으로 주택법에 의해 자격이 있는 공동사업주체가 조합의 업무를 대행하지 못하고 무자격 업무대행사가 시공사의 지원을 받아 추진위원장을 내세우고 사업을 진행하는 경우가 많다. 지역주택조합 가입자들은 업무대행사의 홍보직원을 통하여 해약, 탈퇴 등을 문제를 해결하려고 하지만, 홍보직원들은 해당 분양업무가 종료되면 홍보관을 떠나는 일시적인 파견 직원에 불과하고 지역주택조합 직원이 아니다.

업무대행사는 지역주택조합이 아니므로 계약의 해지, 탈퇴의 경우 분양의 대가로 지역주택조합으로부터 받는 업무대행비를 돌려주지 않고, 소송으로도 당사자가 되지 않아 반환받기가 어렵다. 이 경우 조합측의 과실 등을 추궁하여 조합을 통하여 이의 반환을 요구하는 수 밖에 없다.

 

10. 피해시 신고 및 소송절차

지역주택조합원이 피해를 받은 경우 공정거래사무소, 한국 소비자원, 관할 기초단체에 신고할 수 있다. 기타 법원을 통한 민사소송의 제기, 주택법 등 규정의 위반시 형사상 고소 등을 활용해 볼 수 있다.

주택법에서 참조할 내용으로는 조합탈퇴 및 환급청구(주택법 제11조 7항에서 9항), 조합업무대행자의 업무범위와 의무(주택법 제11조의 2), 조합원 모집신고 및 공개모집 의무화(주택법 제11조의 3), 조합원 모집신고 수리거부(주택법 제11조의 3), 지역주택조합에 대한 정보공개청구(주택법 제12조)등이 있다.

전범진 팩트체커 kjbjjbj@daum.net

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전범진 팩트체커  kjbjjbj@daum.net  최근글보기
새솔법률사무소에서 변호사로 일하고 있다. 민변 회원으로 공익소송을 수차례 담당했다. 일제시대 강제징용 사건 등 다양한 사건을 맡았다. 한국예술종합학교 산학협력단 고문변호사로 일하고 있다.
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